3 septembre 2010
Taux fixe ou taux variable?
Vous êtes sur le point d'acheter une maison ou en train de renouveler le terme sur votre emprunt hypothécaire et vous vous demandez : taux fixe ou taux variable? Et vous vous dites, à la lecture des premières lignes de ce billet que je vais vous donner une réponse claire et précise, n'est-ce pas?
Bien, non. Je ne vais pas vous répondre. Désolé! Pour deux raisons : d'abord, ce n'est pas mon travail, je ne suis pas conseiller financier ou courtier hypothécaire. Et puis, bien honnêtement, il n'y a pas qu'une réponse à cette question. La réponse dépend de vous, de vos besoins, vos projets, vos possibilités.
Ce qu'il faut savoir et ce qu'on constate ces jours-ci, c'est que les taux hypothécaires sont en baisse. Depuis le début de l'été, les institutions financières canadiennes ont procédé à une série d'annonces de réduction de leurs taux. Parfois, sur presque tous les termes. Parfois, sur quelques termes, en particulier le taux fixe sur cinq ans, régulier et spécial.
Taux fixe
Encore cette semaine, le contrat de cinq ans fixe à taux réduit de la BMO est passé de 3,79 % à 3,59 %. On nage toujours dans la zone des taux historiquement bas et, selon plusieurs experts, les taux vont demeurer faibles au Canada pendant plusieurs années encore, étant donné la timide et fragile reprise aux États-Unis et le taux de chômage qui monte plutôt que de baisser. D'ailleurs, on apprenait vendredi matin qu'en août, le taux de chômage aux États-Unis est monté d'un dixième de point à 9,6 % avec une perte nette de 54 000 emplois, ce qui représente néanmoins une glissade moins importante que prévu.
Les taux hypothécaires suivent le mouvement du marché obligataire. Au cours des dernières semaines, les taux sur les obligations sont tombés à des niveaux planchers aux États-Unis, au Canada et ailleurs dans le monde. La demande est forte pour les obligations, ce qui fait grimper leur prix sur le marché et baisser leur taux. Le bon du Trésor américain avec échéance dans deux ans est tombé à un creux de 0,45 % le 24 août. Celui sur 10 ans a glissé à 2,42 % le 25 août, son plus bas niveau depuis janvier 2009.
Cette demande est attribuable à trois facteurs principalement : les doutes quant à la reprise économique, l'intervention massive de la Réserve fédérale dans les marchés financiers et l'action des banques sur le marché, qui en profitent pour emprunter à faibles taux.
Avec la conjonction de ces facteurs, certains parlent ainsi d'une bulle des obligations. Dans une entrevue au Business Week, le gestionnaire Mark Tinker, de la société financière française Axa, affirme que cette « bulle » est sur le point d'éclater, ce qui va provoquer une envolée boursière. « La bulle des obligations est attribuable à une combinaison d'acheteurs forcés, de joueurs qui profitent de l'impulsion du moment et de beaucoup d'effet de levier. »
Et si la Réserve fédérale ne rachète pas ses obligations sur le marché à leur expiration, Mark Tinker est d'avis que la bulle obligataire va éclater au profit du marché des actions. Or, la FED laisse planer une incertitude sur ses décisions prochaines. Elle promet d'agir... si nécessaire.
Taux variable
Ce qui semble clair, c'est qu'elle n'est pas sur le point d'augmenter son taux directeur, le taux de financement des institutions au jour le jour. Il se situe toujours dans une fourchette de 0 à 0,25 % aux États-Unis. Il est à 0,75 % au Canada. C'est ce taux qui guide l'évolution du taux préférentiel des banques et qui influence les taux variables sur les hypothèques. Ainsi, le taux préférentiel des banques au Canada est actuellement de 2,75 %. Plusieurs institutions offrent ces jours-ci un rabais de 0,6 à 0,7 point de pourcentage sur le taux préférentiel qui établit le taux variable hypothécaire sur un terme de cinq ans.
À la lumière des données économiques récentes aux États-Unis, où l'économie est en « léthargie », selon la Réserve fédérale, et compte tenu du ralentissement économique qui s'opère également au Canada, de plus en plus d'économistes sont d'avis que la Banque du Canada sera obligée de faire une pause dans la hausse de ses taux d'intérêt. Il est possible qu'elle augmente son taux directeur à 1 % le 8 septembre et puis qu'elle s'arrête. Il est aussi possible qu'elle s'arrête tout de suite.
Donc, taux fixe ou taux variable? Taux fixe sur cinq ans sous les 4 %, c'est possible. Taux variable entre 2,05 % et 2,15 %, c'est possible. Que choisir? Que faire?
Regardez RDI en direct sur l'économie, animée par Gérald Fillion
Retrouvez Gérald Fillion au Téléjournal (à 21 h HE à RDI et 22 h HE à la Première Chaîne), au Téléjournal Montréal (18 h HE), dans les les téléjournaux de plusieurs stations du réseau et à RDI (16 h 15, 17 h 15 et 18 h 30). On peut aussi l'entendre à la radio, à Classe économique et dans les émissions du retour à la maison partout au pays.
8 septembre 2010
à l'heure moderne des moyens de production, des techniques scientifiques de plus en plus évoluées, de la connaissance dans tous les domaines, celui de la santé entre autre, nous voilà encore aux prises avec le vieux systyème de création de l'argent par des banquiers qui ne sont nullement soumis aux fins du bien=-être de la société. En fait, nous devrions avoir un système de financement (surtout dans le domaine hypothécaire) qui asure une stabilité dans les taux d'intérêts pour toute la durée du financement, que ce soit 15-20 ou 30 ans. Il n'y a aucune raison du point de vue financier ou économique pour ne pas accorder un taux d'intérêt faible et fixe pour toute la durée du prêt. Sauf qu'actuellement, ce sont les banquiers qui dirigent, ce sont les banquiers qui créent l'argent, donc ils le font selon leurs conditions. Et leurs conditions font que la stabilité ne figure pas comme un des objectifs de leur système. Au contraire, les familles canadiennes font constamment face au danger qui les guette de se retrouver avec une augmentation des taux d'intérêts sur le prêt de leur résidence au risque de causer une crise dans leur budget domestique. Prfovoquer de telles crises dans les familles finit par une crise nationale; de l'instabilité, mais pourquoi? Parce que c'est là que mène tout système (surtout celui de la création de l'argent) basé sur l'ignorance de la population exploitée par des banquiers dont le meilleur intérêt public ne constitue nullement une de leur proéccupation. Nous devrions, tout au moins, réclamer une loi qui oblige le financement hypothécaire à un bas taux d'intérêt pour toute la durée du prêt.
Martin Lacoursière, Rouyn-Noranda
6 septembre 2010
Quel beau debat...entre l'intervention de Monsieur Lamoureux et celle de Mr Drouguinsky, je crois que tout a ete dit sur le sujet.
Jocelyn Casimir, Port-Au-Prince, Haiti
6 septembre 2010
Ce qui manquait dans les exemples de M. Lamoureux, c'était le détail de l'offre:
– amortissement: 300 mois (25 ans).
A/Variable:
*1ère année:
capital emprunté : 100 000$
taux: 2.15 %, 12 paiements de: 431,19$. Soit: 5174.28$
*années 4 à 5:
Balance due: 96 945,68$ sur 288 mois (24 ans).
taux: 4,00 %, 48 paiements de: 524,17$. Soit : 6290.04$/an
Balance due au terme de 60 mois (5 ans): 86 499,94$
B/Fixe:
Taux: 4,00 %, 60 paiements de: 527,84$. Soit: 6334,08$/an
Balance due au terme de 60 mois: 87 104,62$
– Nota: S'il est vrai qu'un paiement à taux variable est sensiblement plus intéressant qu'un taux fixe, il n'en reste pas moins que le montant des mensualités à acquitter est quasi identique à compter du 13ème mois.
Le différentiel de balance due au terme de l'exercice est de seulement 10$/mois sur le taux variable.
C/Supposant un taux fixe de 3,75 % sur 5 ans, vous obtenez:
60 paiements de: 514,13$. Soit : 6169,56$/an
Balance due au terme de 60 mois: 86 716,37$
– Ensemble des déboursés sur 5 ans:
A/ 30 334,44$
B/ 31 670,40$
C/ 30 847,80$
– Conclusion: Plus le taux fixe baisse, plus l'ensemble des déboursés rejoint le taux variable. Dans ces trois cas, les balances de paiement dues pour les 20 années suivantes se comparent.
Il faut donc jouer sur la balance de paiement plutôt que de jouer uniquement sur les taux d'intérêts. Il est essentiel de rembourser plus les premières années et garder un taux de crédit concurrentiel.
D/ Supposons une capacité de paiement de l'ordre de 600$/mois, vous obtenez:
– amortissement de: 400 mois (20 ans).
Taux fixe: 3.75 %, 60 paiements de: 592,89$. Soit: 7114,68 $/an
Balance due au terme de 60 mois: 81 527,78$
Ensemble des déboursés sur 5 ans: 35 573,40$
– En comparaison de A: On dépense 5238,96$ de plus sur 5 ans (87,32$/mois), il ne reste plus que 81 527,78$ à financer sur 15 ans contre 86 499,94$ sur 20 ans. Si on peut combiner un paiement plus élevé les premières années avec un taux variable plus bas, on obtient un remboursement de capital encore plus rapide.
Serge Drouginsky, Longueuil
4 septembre 2010
Je seconde Martin Lamoureux dans son analyse. Le taux variable demeure plus avantageux et il est fort peu probable de perdre de l'argent sur les 5 prochaines années en le choisissant.
Voici quelques raisons pour lesquelles les taux variables risquent de rester bas. Premièrement, les États-Unis vont fort probablement rester à .25% de taux jusqu'à la fin de 2011, certains parlent même de 2013. Dans ce contexte, difficile de croire que le Canada puisse se permettre de monter ses taux à plus de 3% sans devenir une espèce de bulle spéculative d'écart de rendement (carry trade). Ça nuirait énormément à l'industrie et le dollar s'emporterait.
Deuxièmement il semble y avoir beaucoup trop de pression sur les taux fixes et l'écart entre le taux hypothécaire fixe et le taux directeur de la Banque du Canada est encore historiquement élevé. Le taux fixe n'est tout simplement pas concurrentiel et les banques continueront à les faire descendre. Ce n'est évidemment pas très bon pour les affaires de nos chers banquiers.
Ce qui est plus important dans l'achat d'une maison en ce moment c'est d'en avoir pour son argent. Il est fort possible que le prix des maisons commence à baisser au Canada ou du moins stagner. Il faut donc être capable de payer ses dettes et de ne pas dépendre de l'accroissement de la valeur de la propriété pour se tenir à flot. Les annonces des banques canadiennes, offrant par exemple d'extraire de l'argent de son domicile, me font extrêmement peur.
Il faut enfin que les gens cessent d'acheter pour acheter; la location est un choix rationnel pour bien des gens et ce n'est pas seulement "jeter son argent par les fenêtres". Je ne vois pas pourquoi s'acheter un condo (avec tous les frais que ça comporte), l'aménager et le revendre (encore des frais) à l'intérieur de 4 ou 5 ans. Ça a été payant ces dernières années mais pas nécessairement historiquement. Caveat emptor!
Guillaume Nolin, Montréal
4 septembre 2010
La seule raison de choisir un taux fixe dans le contexte actuel, c'est l'ignorance et/ou une peur irrationnelle. Ce que les gens négligent le plus dans la comparaison, c'est le fait que le capital remboursé est beaucoup plus élevé quand le taux est bas, ce qui diminue le capital sur lequel un taux élevé futur s'appliquerait. Simplement comparer des taux sans tenir compte du montant sur lequel ils s'appliquent
Voici un petit exemple simple pour le comprendre. Supposons une hypothèque de 100 000$, un terme de 25 ans et des paiements mensuels. Comparons maintenant les paiements annuels, les intérêts payés et le capital remboursé.
Scénario 1: Taux variable de 2.15% la première année et augmentation du taux variable à 4% pour les 4 autres années.
Paiement annuel de l'année 1 = 5174
Paiement annuel autres années = 6290
Capital remboursé après 5 ans = 13499
Scénario 2: taux fixe de 4% pendant 5 ans
Paiement annuel de 6312 et capital remboursé après 5 ans de 12946.
Conclusion: plus de capital remboursé avec taux variable et paiement annuel plus faible, avec gain de 1100$ l'année 1 qu'on pourrait payer en capital.
Oui, les taux variables peuvent monter, mais penser qu'ils vont monter à 4 ou 5% en peu de temps, c'est tuer toute reprise dans l'oeuf. Optez pour un taux variable, vous n'y perdrez rien et vous avez une marge de manoeuvre!
Choisir un taux fixe ces temps-ci, c'est décider de faire un don à une banque!
Martin Lamoureux, Québec
3 septembre 2010
Ce qui plaide actuellement en faveur d'une baisse des taux hypothécaires s'explique somme toute assez simplement :
1/ Le prix des biens immobiliers reste encore très élevé, selon moi de 25 à 50% au-dessus de leur valeur réelle. Ainsi, au prix où les gens payent ces biens, même un taux bas reste extrêmement lucratif pour les préteurs à long terme.
2/ Le nombre des reprises de finances monte en flèche. Cette réalité s'observe à la grandeur du Canada, touche presque tous les types de biens immobiliers et les reprises de finances (mes chiffres sont à parfaire) ont pratiquement doublées sur les deux premiers trimestres de cette année en comparaison des deux premiers trimestres de l'année précédente, alors que les reprises de finances avaient déjà augmentées en 2009 par rapport à 2008.
3/ Ces deux facteurs combinés m'amènent à estimer que le choix d'un taux variable versus un taux fixe est négligeable pour celles et ceux qui sont prêts à être patients avant d'acheter un bien immobilier. Plus le stock de biens immobiliers va augmenter (puisque nous sommes actuellement virtuellement presque en pénurie) et plus les prix auront tendance à baisser.
4/ La tendance paradigmatique du marketing qui est qu'il faut posséder un bien immobilier à tout prix, tout comme une auto récente, un ordinateur et un téléphone cellulaire, tout cela ne donne pas un fort pouvoir de négociation aux acheteurs. Aussi tout procède de l'illusoire abondance de l'offre doublée par un système de financement sur mesure qui s'adapterait aux capacités de paiement de tous impétrants.
5/ D'un point de vu des sciences de l'ethnologie, tout cela relève finalement encore de ce qu'on appelle dans les civilisations tribales de : la pensée magique.
Serge Drouginsky, Longueuil
3 septembre 2010
Mon avis est qu'il faut choisir le taux le plus bas puisqu'on est en route vers la faillite. Nous ne pouvons absolument pas sortir gagnant d'une situation où les États-Unis s'enlisent, puisqu'une grosse partie de nos exportations est destinée aux États-Unis.
Le libre-échange et l'hégémonie des banques ne peuvent que nous conduire tout droit vers la faillite. Et ajoutez à cela la non-protection des entreprises, c'est la formule idéale pour en accélérer le processus. Nous sommes gouvernés par des aveugles autant au Canada qu'aux États-Unis. Nous n'entrerons jamais dans l'étape où au royaume des aveugles, les borgnes sont rois, parce que je n'y vois que des gens totalement aveugles. Comme disait Camille Samson, les libéraux nous ont amenés au bord du précipice, élisez-moi et ensemble nous ferons un pas de plus en avant. Messieurs Harper, Flayerty, Obama, Bernanke, nous vous suivons.
Jean Lespérance, Montréal Québec
