12 février 2010

Je pense que vous avez abandonné le sujet un peu trop vite. Il faut bien expliquer les choses. Avant qu'il y ait bulle, il y a croissance, et est-ce que la croissance est normale? Et à partir de quel moment la croissance devient bulle? Nos banquiers ont le beau jeu, quand ils perdent le contrôle, ils créent un climat de panique pour reprendre le contrôle. C'est le gouverneur de la Banque du Canada, Mark Carney, qui devrait reprendre le contrôle,mais non, il laisse faire les banquiers. Les banquiers agissent comme s'ils étaient des rois, des dictateurs. Ils dictent à Mark Carney, ce qu'il doit faire, c'est-à-dire leur donner la permission d'augmenter le taux hypothécaire. Et pourquoi faire l'augmenter? 
Pour que la croissance ou le profit, profite aux banques. Quand la croissance profite aux banquiers, on appelle cela de l'essor, quand le ctroissance profite aux consommateurs, on appelle cela de l'inflation.  
Et pour enrayer l'inflation, on donne tout aux banquiers, ce qui est un non-sens car normalement c'est le gouvernement qui devrait en profiter. La croissance devient bulle parce qu'on fausse les lois du marché et que la Régie du logement est discriminatoire envers les propriétaires de logements locatifs. 
Je soupçonne des haut placés de la Régie du logement d'être en même temps actionnaires discrets de contracteurs ou constructeurs de condos. Mais cela prendrait une enquête sur la construction encore une fois. Quand personne ne construit de logements locatifs à Montréal, il y a une bonne raison.

Jean Lespérance, Montréal Québec

12 février 2010

Quand les banquiers prêtent de l'argent qu'ils n'ont tout simplement pas, le seul risque qu'ils encourent, c'est de ne pas avoir de bonus si les gens ne payent pas leurs hypothèques. Même en mettant le dépôt de base à 10%, ça ne réduit aucunement le risque de faire faillite si le taux augmente de 2 à 3%. Ils sondent le terrain pour savoir si les gens vont trouver logique d'augmenter le dépôt de base. Si les gens font faillite, les banquiers reprennent, revendent ce qui ne leur a rien coûté. Ils ne prennent absolument aucun risque car le risque est assumé par des blocs d,actions de SCHL. Le message envoyé aux banquiers est le suivant, votez-vous autant de bonus que vous voulez, on absorbe tous les risques. Le risque encouru durant le prêt n' augmente pas, alors pourquoi augmenter le taux? Même si les salaires augmentent, les frais d'utilisation augmentent d'autant. Il n'y a aucune raison pour augmenter le taux d'un prêt pour lequel on n'a rien déboursé au départ. Le prêt devrait être à taux fixe pour toute la durée du prêt, agir autrement, c'est du shylocking. Pourquoi le SCHL ne serait-elle pas l'unique prêteuse pour les hypothèques? Elle aussi est capable de prêter de l'argent qu'elle n'a pas. Et on n'aurait pas de bonus à payer, ni de dividendes.

Jean Lespérance, Montréal Québec

12 février 2010

Les statistiques sur le marché Canadien sont difficiles à trouver, voici quelques chiffres glanés sur le blog de Garth Turner: 
 
- La moitié des nouvelles hypothèques ont des mises des fond de 5% ou moins (les banques avancent parfois la mise de fond moyennant un taux légèrement plus haut). 
 
- 9 prêts sur 10 comportent une mise de fond de moins de 10% 
 
- Les deux tiers des nouvelles hypothèques sont établies sur plus de 25 ans, la majorité sur 35. 
 
- Presque tous ces acheteurs ont moins de 35 ans.

Pierre Brasseur, Vaudreuil

12 février 2010

@Jean Archambault 
 
Je suis absolument d'accord avec vous que la SCHL ne protège pas les personnes. D'ailleurs même si c'était vrai elle aurait totalement raté son coup puisque son mandant est de faciliter l'accès à la propriété mais à cause de ses interventions les maisons n'ont jamais été aussi chères. La seule chose que la SCHL facilite c'est l'accès à l'endettement, ce n'est vraiment pas la même chose. 
 
Effectivement en ce qui concerne les banques on socialise les risques pour mieux subventionner les profits. C'est scandaleux. Je suis pro business et pro libre marché mais tout ça n'a rien à voir avec le libre marché.

Pierre Brasseur, Vaudreuil

11 février 2010

@ Pierre Brasseur. 
 
Mon commentaire est sensiblement comparable au votre à un détail près, mais un gros détail. 
 
Je crois que la SCHL protège moins les personnes que les grosses banques. En octobre 2008, la ministre Flaherty annonçait que la SCHL allait acheter près de 25 milliards de dollars de blocs de prêts hypothécaires aux banques canadiennes. Cette mesure permettait aux banques de sortir des prêts déjà émis hors de leur bilan puisqu'ils passaient dans les comptes du gouvernement. 
 
Comme on le constate, la SCHL "socialise" les possibles pertes pour les banques. Avant de joindre la SCHL en 1987, madame avait été vice-présidente et trésorière de deux sociétés privées de promotion immobilière.

Jean Archambault, Montréal

11 février 2010

Le gouverneur de la Banque du Canada devrait se préoccuper de la crise financière qui sera peut-être en W (en 2 phases); il devrait aussi s'inquiéter de l'écart entre les taux faits aux banques et les taux faits aux humbles citoyens. Il porrait aussi trouver qu'un $ canadien fort est excellent pour obliger la restructuration des secteurs faibles.

Michel Leclerc, St-Antoine-de-tilly, (Qc)

11 février 2010

Vous avez pourtant l'air d'un honnête homme et l'êtes certainement. 
 
La langue de l'économie est difficile et votre talent de communicateur laisse à penser que vous êtes de ceux qui savent. 
 
Le discours sous-jacent complexe laisse à penser que quelquepart, quelqu'un sait vraiment ce dont il est question. Un peu comme à l'époque des messes en latin, on pouvait penser que les clerc connaissaient le chemin du ciel. 
 
Ce qui est constant dans vos propos, c'est la présence d'un soupçon de peur pour s'assurer que personne ne vienne questionner la pertinence du système et participer ainsi à la perpétuation d'un système injuste. 
 
J'aimerais que votre talent serve aussi à dire ces choses-là

roger Gagné, montreal

11 février 2010

J'ai dont l'impression que toutes ces crises sont expressément créer pour prendre tout l'argent qu'il est possible de prendre par n'importe quel moyen légal. L'argent, ça ne disparait pas, ça fait juste changer de main, il y a des perdants et des gagnants mais voilà les gagnants ne sont pas toujours honnête. Il suffirait de regarder où vas cette argent au bout du compte. Mais ne compter pas là-dessus, c'est trop important et trop sensible pour que quiconque y jette un oeil.

Mario Lacroix, Sherbrooke

11 février 2010

Monsieur Fillion, 
 
Je suis d'avis que la proposition qui est l'étude présentement à l'effet de réduire la période d'amortissement de la dette de 35 à 30 ans et d'augmenter de 5% à 10% la mise de fonds des acheteurs n'est pas une panacée aux craintes soulevées par une éventuelle bulle immobilière.  
 
Il ne faut pas oublier que la mission de la SCHL est avant tout de faciliter l'accession d'un logement à tous les canadiens et non pas la réduire. Toutefois, les mécanismes d'accession ne doivent pas favoriser de façon indue les risques de défaut que la SCHL doit assumer auprès des prêteurs comme ce fut le cas chez nos voisins du Sud... 
 
Je suis d'avis que la piste de solution devrait plutôt être orientée vers une réduction des ratios d'endettements qui sont actuellement utilisés dans l'industrie, communément appelés ABD (amortissement brut de la dette) et ATD (amortissement total de la dette) lesquels favorisent les exégarations d'endettement auprès des accédants à la propriété. En fait, il s'agit d'obliger les acheteurs à se prémunir face une diminution du revenu familial qui pourrait être causée par une perte d'emploi et ou à une augmentation des taux . Dans les deux cas ils viennent réduire la capacité de remboursement des ménages et c'est là qu'il faut ''focuser''. 
 
On comprend aisément les craintes du Gouverneur de la Banque du Canada dans un scénario très probable d'augmentation éventuelle des taux d'intérêts hypothécaires et à court terme.

Sylvain Jarry, Laval

11 février 2010

En matière d'immobilier, les plus grandes villes du Canada servent habituellement de référence, mais la ville de Québec est souvent oubliée. Bien que le prix moyen des maisons soit moindre ici, la hausse est vertigineuse depuis 7 à 8 ans. Par exemple, la nouvelle évaluation foncière vient à peine d'entrée en vigueur (1er janvier 2010), que déjà plusieurs maisons se vendent de 20 à 30% au delà de cette valeur. Une maison typique de Sainte-Foy qui se vendait environ 275 000 $ en janvier 2008, est maintenant sur le marché à 380 000 $; calculer la hausse en 2 ans! 
 
Depuis presque 20 ans, le marché immobilier de Québec est sous l'emprise d'une quinzaine de courtiers (dont les Demers, Drouin, Donovan, Péladeau, etc.) qui ont littéralement provoquer une hausse vertigineuse du prix des maions au cours de la dernière décennuie (au delà de 100%). À Québec, la bulle est bien réelle même si la chambre immobilière prétend le contraire, ses propres intérêts étant en jeu évidemment. La ville carbure actuellement à une économie qui frise la surchauffe et le maire s'en réjouit à tous les jours. Sauf que, tôt ou tard, tout a une fin. C'est à ce moment que la grande faucheuse hypothécaire frappera, entraînant des faillites personnelles et une diminution du prix des maisons. 
 
Il faut donc absolument resserer l'accès aux prêts hypothécaires car plusieurs emprunteurs ne pourront plus payer, même avec une modeste hausse des taux de 1 à 2%. Trop d'emprunteurs sont à la limite du crédit, ayant d'autres dettes. La mise de fonds doit donc être de 10% et la durée maximale du prêt de 25 ans. Ceux qui se diront exclus du marché, devront comprendre qu'une éventuelle failite leur sera épargnée.

Pierre Bolduc, Québec

11 février 2010

@Jean Archambault 
 
Le prix des maisons à Montréal est à 4.9 fois les revenus alors qu'il est de 5.2 fois à Toronto. S'il y a bulle à Toronto, tirez vos propres conclusions sur Montréal... 
 
Le Canada est vaste certes, la bulle n'est pas partout et pas partout pareille. C'était aussi le cas aux USA. 
 
Le taux d'endettement des Canadiens a maintenant pratiquement rejoint celui des américains, sauf que contrairement à eux les Canadiens n'ont pas recommencé a épargner, ils continuent de s'endetter à la vitesse grand V. C'est ce qui nous a sans doute valu une récession moins forte, le problème est que c'est insoutenable. 
 
A près de 350K Le prix moyen d'une maison au Canada s'approche du double de ce qu'il est aux USA... 
 
Depuis deux ans la SCHL a presque doublé le montant qu'elle détient en titres hypothécaires et qu'elle garantit en prêts, maintenant plus de 600G et qui grimpe toujours à une vitesse affolante. Le but étant d'offrir et garantir du crédit et des "taux d'urgence" ultra bas à des gens qui n'ont pas d'épargne. Au Canada les prêts sont renouvelés après 5 ans, d'ici là les taux auront inévitablement augmentés. En quoi est-ce si différent des "teaser rates" des "subprimes" américain? 
 
Certes il n'y aura pas de crise financière au Canada,c'est le gouvernement qui écoperait. Mais comme nos amis américains des milliers de Canadiens se retrouveront "sous l'eau" dans les années qui viennent, un cataclysme financier pour des milliers de familles, et dont nous paierons collectivement le prix pour longtemps.

Pierre Brasseur, Vaudreuil

10 février 2010

Voici un exemple à peine pessimiste des méfaits de la SCHL: 
 
Madame X achète une maison à $250,000 pour laquelle elle donne le minimum de 5% de mise de fond c'est à dire $12,500. Le prêt est garanti sans problème par la SCHL, il sera même titrisé et coté AAA parce que garanti par le gouvernement du Canada, ce qui permet à madame X d'obtenir un taux plancher même si elle n'a pratiquement pas d'épargne. 
 
2 ans plus tard, après n'avoir remboursé presqu'aucun capital (hypothèque 35 ans oblige...), Madame X perd sa job et cherche à vendre sa maison, sauf qu'entre temps le marché a décliné d'un modeste 15% et sa maison ne vaut plus que 212,500 (sans parler des frais de fermeture et des pénalités) donc environ 40,000 de moins. Une fois la maison vendu Madame X doit encore 27500, soit une perte d'environ 240% par rapport à sont investissent initial. 
 
Tout ça sans le moindre Earl Jones à l'horizon, juste ce bon papa le gouvernement qui fait flamber l'accès au crédit.... 
 
Pas mal comme effet de levier vous ne trouvez pas? Et c'est avec une baisse somme toute modeste de 15%, il y a de bien bonnes chances que l'avenir nous réserve bien pire si on considère les inévitables hausses de taux, de taxes et le vieillissement de la population... 
 
Et même si Madame X ne perdait pas sa job, faites les calculs et vous constaterez à quel point cet "investissement" est un destructeur de richesse et un véritable désastre financier.

Pierre Brasseur, Vaudreuil

10 février 2010

Mr Fillion, 
 
Comme diable pouvez vous parler de bulle et d'immobilier au Canada sans une seule fois mentionner la SCHL. 
 
C'est pourtant bien grace à la SCHL si une famille qui gagne 60,000 peut emprunter 300,000 à des taux plancher. Pas une banque ne prendait ce risque par elle même. Mais pour le gouvernement Canadien c'est OK. 
 
Cette bulle est "Made by the government", c'est tellement evident que ça crève les yeux.  
 
Et vous n'en parlez même pas...

Pierre Brasseur, Vaudreuil

10 février 2010

Les marchés de Toronto et Vancouver vivent déjà dans la bulle. Montréal y sera bientôt. Sans connaître les excès du marché immobilier américain, le marché canadien a, au cours des dernières années, évolué avec beaucoup moins de prudence qu'auparavant. 
 
Les banques et les courtiers hypothécaires ont eu tendance à ignorer ou surévaluer la situation économique des individus qui faisaient une demande d'hypothèque. On aimait mieux fermer les yeux et ne pas perdre un client, estimant que la valorisation du bien immobilier compenserait le risque pris envers ces propriétaires fragiles. De plus, les ratios de rentabilité des duplex et autres plex n'ont pas été respectés. Au bout du compte, les Canadiens n'épargnent plus et le taux d'endettement dépasse leur revenu réel jusqu'à atteindre dans plusieurs cas 130%. 
 
Le Canada est vaste et la bulle immobilière n'existe pas partout. Si les banquiers veulent un resserrement du crédit, c'est le signe que le feu rouge est depuis longtemps allumé surtout dans les régions de Toronto et de Vancouver. Le plafond est atteint et la dégringolade va suivre. 
 
Demander au gouvernement Harper d'intervenir, c'est comme demander au pape de renoncer à sa infaillibilité. Le gouvernement Harper ne fera rien, il croit encore à l'infaillibilité du marché.

Jean Archambault, Montréal

10 février 2010

Propriétaire d'une résidence depuis 27 ans, acheté à temps.Je me demande comment font les jeunes pour avoir accès à la propriété. Si je devais acheter dans les conditions actuelles, je crois que j''y renoncerais. L'achat s'est fait en calcualnt que les paiements soient possibles avec un salaire. Coût à l'époque 45 000.00 - revenu annuel d'un salaire 30 000. Si le prix moyen actuel est de 240,500. je vois mal quelle proportion de la populaiton a les revenus suffisants pour assumer de telles dettes, sans avoir mal à la tête. Le rapport entre les revenus et le coût des résidences n'a pas du tout suivi la même courbe. Avec le même travail et les revenus actuels versus le coût d'une résidence, j''y renoncerais. Je blâme la spéculation. Je l'ai vu se dérouler sous mes yeux à une vitesse fulgurante. Je plains les jeunes. Vivre selon ses moyens est une meilleure garantie de santé. Évidemment si l'apparence compte au point où on achète bien au dessus de ses moyens, c'est autre chose.

Jacinthe Mercier, Sherbrooke

10 février 2010

Une bulle immobilière... fabriquée par les banquiers... spécialistes dans la création de crises. Et voilà que celui qui devrait être "Roi" (le gouverneur de la banque du Canada) joue au valet. Et il continuera de le faire tant et aussi longtemps que le peuple restera dans l'ignorance au sujet de la création de l'argent. En effet, les banquiers, par la malheureuse voix de Mark Carney, ont la gentilesse de nous dire qu'il nous est presqu'interdit de devenir propriétaire de maison au Canada. En effet, on nous avertit que si nous empruntons à ce moment-ci pour avoir un toit sur la tête, ces banquiers "inquiets" viendront nous l'enlever dans quelques années simplement en haussant les taux d'intérêts. Les banquiers , qui fabriquent l'argent (et non pas le gouvernement comme encore trop de gens le croient naivement), provoquent eux-mêmes les crises. Ils avertissent en fait les canadiens qu'ils n'ont pas le droit de se loger en tant que propriétaire sans être menacés par eux. Voilà l'enjeu véritable; avoir accès aux richesses d'un pays est un péché pour les banquiers, sauf quand ces richesses se retrouvent dans leurs poches. La banque du Canada doit s'assurer que la création de l'argent se fasse sans intérêts, amortie sur la période de la dépréciation du bien financé. Le système usurpateur des banques est tellement facile à comprendre; ils prêtent une somme, par exemple, de 100$ avec un intérêt de 5%. Ce qui veut dire qu'au bout d'un an, vous devez 105$. Mais le 5$ n'est pas créé par personne. Alors, la dette augmente et devient impayable, provoque des faillites, des saisies de maisons, des déficits des gouvernements. Transposez cette méthode par des milliards et vous comprendrez qui provoque les crises et les supposées bulles immobilières. Oh oui, vous avez raison de dire qu'avec un tel système bancaire de création de l'argent, les canadiens doivent craindre les banquiers. Quand le gouvernement canadien mettra-t-il la banque du Canada au véritable service des canadiens.

Martin Lacoursière, Rouyn-Noranda

10 février 2010

Je serais plutôt étonné que les taux d'intérêts, surtout pour une première hypothèque doublent, triplent ou quadruplent d'ici 2011-12. Deux facteurs justifient du prix des maisons dans certains secteurs. Le premier d'entre eux repose sur le prix élevé des terrains. Il est peu probable que ce prix baisse avant longtemps à moins d'une crise financière majeure. Le second aspect, c'est le coût élevé de la construction. D'après moi, on pourrait baisser ces coûts de manière significative par le choix de systèmes constructibles plus innovants, une meilleure coordination des corps de métier, un système de distribution des matériaux de construction plus direct et par un contrôle adéquat de la main d'oeuvre et du temps alloué à chaque opérations sur le chantier. D'où une planification de tache efficiente. Aussi l'adoption de projets d'architecturaux plus audacieux offrirait un mode de vivre et d'habiter différent du modèle petit bourgeois qui sévit présentement et qui nous positionne architecturalement et en terme de définition de l'urbain dans un univers paradigmatique digne du 19ième siècle.  
 
Notre architecture est non seulement coûteuse mais elle est surtout d'une manifeste médiocrité.  
 
Finalement pour réponde à votre question, je pense que le mieux c'est que le gouvernement Harper ne fasse rien sauf d'aider les personnes qui procèdent à un premier achat avec par exemple l'octroi d'un retour d'impôt compensant un éventuel accroissement des taux d'intérêt... Et pour le reste. C'est à la loi des marchés d'opérer, tant aux acheteurs qu'aux préteurs de savoir où ils ont tout à perdre et où ils ont somme toute, tout à y gagner.

Serge Drouginsky, Longueuil

9 février 2010

Je suis d'accord avec M. Jarilowsky sur le fait que l'immobilier est environ 35 % trop cher par rapport à la capacité de beaucoup de gens de payer tout en gardant un mode de vie décent et/ou sans risquer de tout perdre. L'immobilier a augmenté d'environ 200 % en 10 ans et le salaire moyen de seulement 9 % pendant cette même période. 
 
Nous nous sommes beaucoup appauvris. 
 
Dans une économie où les frais augmenterons sans cesse (et c'est dèjà commencé) en plus de salaires qui devront être compétitif dans cette mondialisation; donc à la baisse, nous avons intérêt à restreindre le risque d'endettement excessif. 
 
 
P. Malo

Pierre Malo, Montréal

9 février 2010

D'après ce que je sous entend venant des banquiers, ce sont eux qui vont causés cette bulbe immobilière en créant des emprunts difficiles à obtenir et de hauts taux d'intérêts!

Richard Denis, Montreal